ul. Stefana Lewandowskiego 13/1,
70-237 Szczecin

+48 533 559 559
zkrm01@wp.pl

Artykuły

Kupując nieruchomość nieodzownym elementem procesu kredytowego jest uzyskanie operatu szacunkowego (opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości). Wycena taka może być dokonana przez Instytucję Finansową udzielającą kredytu na zakup nieruchomości na podstawie wewnętrznych regulacji lub powołanego przez nią rzeczoznawcę, lub też z inicjatywy kredytobiorcy przez rzeczoznawcę majątkowego, jeśli kredytobiorca zleci sporządzenie operatu szacunkowego.
Gdy osoba zainteresowana nie zgadza się z wyceną nieruchomości wszelkie wątpliwości i braki należy wyjaśnić w pierwszej kolejności we współpracy z rzeczoznawcą który sporządził operat szacunkowy. Najlepiej wówczas zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego pisemnie uzasadniając swoje wątpliwości.

Inny przypadek mamy, gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu dłużnika. W tym przypadku nieruchomość może podlegać zajęciu przez Komornika Sądowego. Organ ten może zlecić wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Komornik sądowy informuje strony oraz wszystkich posiadających tytuł do nieruchomości zarejestrowanych w Wydziale Ksiąg Wieczystych o wysokości kwoty szacowanej wartości nieruchomości. Jest on również zobowiązany do poinformowania dłużnika odnośnie możliwości i warunków płatności w ratach oraz o fakcie, iż po otrzymaniu zawiadomienia ma on prawo w terminie 15 dni na złożenie do Sądu wniosku o odroczenie obowiązku opuszczenia nieruchomości. Jeśli strona nie zgadza się co do szacowanej wartości nieruchomości, ostateczną decyzję co do jej wysokości podejmuje Sąd (wówczas Sąd bierze pod uwagę wycenę nieruchomości przez biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości).
Jakie są możliwości odwołania się od wyceny rzeczoznawcy majątkowego jeśli nie zgadzamy się z jego opinią?
Po sporządzeniu operatu szacunkowego, w przypadku gdy osoba zainteresowana stwierdzi, że cena określona w operacie nie jest adekwatna do ceny rynkowej lub że metoda obrana przez rzeczoznawcę nie była jego zdaniem najlepszą do dokonania tej oceny, może odwołać się od opinii do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Na mocy art. 194 pkt. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) powołana Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, przeprowadza postępowanie wyjaśniające:
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej powołuje i odwołuje, w drodze zarządzenia, Komisję Odpowiedzialności Zawodowej z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.
Negatywna ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wydana przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzić może do wszczęcia postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy, który sporządził operat.
Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego związana jest wyłącznie z niedopełnieniem obowiązków wymienionych w art. 158 i art. 175 ugn, tj. m.in. wykonywaniem czynności niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi oraz zasadami etyki oraz bezstronności w wycenie nieruchomości.
Na podstawie przepisu zawartego w art. 194 ust. 2, przedmiotem dociekań Komisji jest sprawdzenie, czy rzeczoznawca majątkowy wypełnił obowiązki wskazane w:
- art. 158 Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.
- art. 175.


1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
2. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
3. Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a.
4. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedsiębiorców, o których mowa w art. 174 ust. 6.
Wyłączne uprawnienia do orzekania w tych sprawach, powierzono ustawą ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (art. 195a). Organizacje zawodowe, a tym bardziej rzeczoznawcy majątkowi, nie mogą rozstrzygać w sprawach, zastrzeżonych dla kompetencji ministra.

Kolejnym obszarem zagadnień związanych z szacowaniem nieruchomości, jest ocena dokumentu sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Art. 157. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny (…).
Organizacja zawodowa, oceniając prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ustawy bada, czy zawiera on wszystkie elementy przewidziane przepisami prawa dla tej szczególniej formy opinii, a więc określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, dat istotnych dla określenia wartości itd. Oceny te, zostały przepisami us tawy zawężone do formy operatu szacunkowego, a więc wyłącznie do sposobu prezentacji opinii, aspektów techniczno-formalnych jej sporządzenia, a nie merytorycznej treści opinii.
Jeśli operat uzyska ocenę negatywną, przestanie być wiążący co do wartości nieruchomości. Należy jednak mieć na uwadze, że cały ten proces nie prowadzi do uzyskania wiarygodnej informacji o wartości nieruchomości, a jedynie do weryfikacji sporządzonej już wyceny.

Niezależnie od powyższych należy jednak mieć na uwadze fakt, że osoba zainteresowana wykonanym szacunkiem nieruchomości, nie zgadzającą się z jego wyceną winna w pierwszej kolejności wyjaśniać wszelkie wątpliwości i uzupełniać braki w opinii we współpracy z rzeczoznawcą który wykonał ekspertyzę. Koszty postępowania przed Komisją Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych są bardzo wysokie, a nie doprowadzą do uzyskania obiektywnie poprawnej wyceny, na czym zamawiającym zależy najbardziej. Nie sposób także nie odnotować faktu niejednolitego orzecznictwa sądowo-administracyjego w odniesieniu do uprawnień weryfikacyjnych organów, co z kolei wpływać może na postępowania prowadzone w indywidualnych sprawach.