ul. Stefana Lewandowskiego 13/1,
70-237 Szczecin

+48 533 559 559
zkrm01@wp.pl

Artykuły

Zastanawiasz się nad wyceną mieszkania, domu lub działki? Czasem słyszę od Klientów, że wartość nieruchomości to cena, jaką kupujący jest w stanie za nią zapłacić. Nie zawsze mogę jednak się z tym zgodzić.

 

Często pada pytanie ile jest warta ich nieruchomość? Takie pytania zadają najczęściej Klienci, gdy decydują się na sprzedaż nieruchomości. Zastawiają się również Ci, którzy chcą ją kupić, często wymagając od rzeczoznawcy majątkowego operatu szacunkowego dla banku kredytującego. Wartość nieruchomości podlega jednak również obowiązkowej wycenie w związku z zapytaniem Urzędu Skarbowego, a także w celu ochrony interesów skarbu państwa i jednostek samorządu terytorialnego, gdy zachodzi potrzeba:

- aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,

- ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu,

- obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie,

- obliczenia opłaty adiacenckiej,

- obliczenia należności za wyłączenie gruntu rolnego lub leśnego z produkcji.

 

We wszystkich tych sytuacjach należy skorzystać z wyceny nieruchomości, której zakres i warunki określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który określa:

- wartość rynkową nieruchomości;

- wartość odtworzeniową nieruchomości;

- wartość katastralną nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając przede wszystkim:

- cel wyceny,

- rodzaj nieruchomości, jej położenie i funkcję,

- przeznaczenie nieruchomości,

- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

- stan zagospodarowania nieruchomości,

- dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości.

Proces wyceny opiera się na konkretnych danych umożliwiających ustalenie zgodnie z prawdą elementów, od których zależy końcowa wartość nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wykorzystuje wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, które zawarte są między innymi w:

- księgach wieczystych,

- ewidencji gruntów i budynków,

- planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

- wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

- umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych.

W procesie wyceny nieruchomości brane są pod uwagę następujące podejścia:

- porównawcze,

- dochodowe,

- kosztowe,

- mieszane.

Wyboru właściwego podejścia oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje samodzielnie rzeczoznawca majątkowy, zaś pozostałe strony wyceny nie mogą wpływać na jego decyzję. W tym zakresie, rzeczoznawcę nie wiążą żadne wskazania zamawiającego wycenę. Wykonany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy powinien zawierać takie informacje, jak:

- określenie nieruchomości i zakres wyceny,

- cel wyceny,

- źródła danych o nieruchomości,

- opis stanu wycenianej nieruchomości,

- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego,

- rodzaj określanej wartości, zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości,

- wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.


Do operatu szacunkowego dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, na przykład: dokumentację fotograficzną, aktualny odpis z księgi wieczystej czy wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę nieruchomości podpisuje operat szacunkowy, posługując się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód owalną pieczęcią zawierającą takie dane jak imię i nazwisko, adres, numer telefonu, numer uprawnień zawodowych.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został wykonany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy może być wyjątkowo wykorzystany po upływie jednego roku od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę, który operat sporządził.


Cena za operat szacunkowy nieruchomości zależy od wielu czynników i wacha się w graniach od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Jest to jednak wydatek niekiedy niezbędny, ponieważ opinia rzeczoznawcy może uchronić Klienta przed kiepską inwestycją lub też pozwoli na przykład na właściwą ocenę wartości odziedziczonego domu, mieszkania czy działki w spadku.