ul. Stefana Lewandowskiego 13/1,
70-237 Szczecin

+48 533 559 559
zkrm01@wp.pl

Artykuły

TRWAŁY ZARZĄD NIERUCHOMOŚCI

Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Jednostka organizacyjna ma prawo m.in. do korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;

2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;

3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne. Opłaty roczne uiszcza się przez cały okres trwałego zarządu, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. W pierwszym roku po ustanowieniu trwałego zarządu opłatę roczną uiszcza się najpóźniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd stała się ostateczna. Opłatę tę ustala się proporcjonalnie w stosunku do pozostałego do wykorzystania w danym roku okresu trwałego zarządu. Właściwy organ może, na wniosek jednostki organizacyjnej złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu uiszczenia opłaty rocznej, ustalić inny termin uiszczenia tej opłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 ugn. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi:

1) za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,1% ceny;

2) za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji publicznej (…) – 0,3% ceny;

3) za pozostałe nieruchomości – 1% ceny.

Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne oraz rezerwaty przyrody. Jeżeli nieruchomość oddana w trwały zarząd jest wykorzystywana na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w decyzji o oddaniu w trwały zarząd został określony jako podstawowy.

Jeżeli po oddaniu nieruchomości w trwały zarząd nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do zmienionego sposobu korzystania. Zmiany stawki procentowej opłaty rocznej dokonuje się w drodze decyzji właściwego organu.

Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony. Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu występuje jednostka organizacyjna. Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji. Objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Trwały zarząd wygasa z upływem okresu, na który został ustanowiony, albo na skutek wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu. Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona. Jednostka organizacyjna sprawująca trwały zarząd może zgłosić właściwemu organowi wniosek o wydanie decyzji o wygaśnięciu tego zarządu do całej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się dla niej zbędna. Złożenie wniosku powinno być poprzedzone uzyskaniem zgody organu nadzorującego jednostkę organizacyjną. Właściwy organ wydaje decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu, na wniosek jednostki organizacyjnej, po uzyskaniu możliwości zagospodarowania nieruchomości, w ciągu 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

 

USTALANIE CENY NIERUCHOMOŚCI ODDAWANEJ W TRWAŁY ZARZĄD ORAZ AKTUALIZACJA OPŁAT Z TYTUŁU TRWAŁEGO ZARZĄDU 

Opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, których podstawą ustalenia są ceny tych nieruchomości, mogą być aktualizowane na skutek zmiany ich wartości, według dotychczasowej stawki procentowej, nie częściej niż raz w roku. Wartość nieruchomości jest określana przez rzeczoznawców majątkowych na dzień aktualizacji opłaty. Podstawą zmiany ceny i aktualizacji opłaty rocznej za zarząd nie może być zmiana wartości nieruchomości związana z wybudowaniem na tej nieruchomości nowych budynków i urządzeń, a także dokonaniem ulepszeń wartości budynków otrzymanych w zarząd (art. 88 ugn.).

Aktualizacja wysokości opłaty rocznej następuje w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na podstawie art. 87 ust. 3 ugn. w związku z art. 163 kpa. Nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje natomiast począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 87 ust. 3 ugn.).

Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub na potrzeby aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności. Wartość określa się łącznie dla gruntu i dla części składowych tego gruntu.
Przy określaniu wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd nie uwzględnia się wartości budynków i innych urządzeń jeżeli jednostka organizacyjna poniosła nakłady na ich wybudowanie. Rodzaje tych budynków i innych urządzeń określa w zleceniu zamawiający wykonanie wyceny. 

Przy ustalaniu ceny nieruchomości w przypadku, gdy jednostka organizacyjna poniosła nakłady na zabudowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont obiektu budowlanego położonego na nieruchomości, określa się jej wartość łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. W cenie nieruchomości nie uwzględnia się wyżej wymienionych nakładów, które szacuje się zgodnie z § 35 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 

Jeżeli w trwały zarząd oddawana jest nieruchomość stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego, wartość obejmuje wartość tego prawa oraz wartość budynków i innych urządzeń stanowiących odrębną własność. Nie uwzględnia się wyżej wymienionych nakładów, natomiast do oszacowania gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się następujące zasady:

  • stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego
  • jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości
  • jeżeli nie ma możliwości zastosowania wyżej wymienionych sposobów wyceny, wartość określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:

wk=(1 - (Sr / R)) x (t / T) + 0,25 x (T - t) / T

gdzie: 
Wk – współczynnik korygujący 

Sr – stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% 

t – liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego 

T – liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste 

R – przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.


Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej i nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesione przez jednostkę organizacyjną, stosuje się następujące zasady:

  •  wartość nakładów stanowi iloczyn wartości rynkowych nieruchomości i procentowego udziału jednostki organizacyjnej w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej

NJO = (WRpo - WRprzed) x u%

WRpo – wartość rynkowa nieruchomości uwzględniająca jej stan po dokonaniu nakładów 

WRprzed – wartość rynkowa nieruchomości uwzględniająca jej stan przed dokonaniem tych nakładów