ul. Stefana Lewandowskiego 13/1,
70-237 Szczecin

+48 533 559 559
zkrm01@wp.pl

Artykuły

W dniach 22-24 listopada 2017 r. odbyłem szkolenie z wycen nieruchomości dla potrzeb sprawozdań finansowych. Szkolenie zostało zorganizowane w Warszawie przez Polską Federacje Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Kurs miał na celu przygotowanie nas (rzeczoznawców makatkowych) do wycen nieruchomości na potrzeby biur rachunkowych, księgowych, audytorskich oraz spółek i przedsiębiorstw, które prowadzą pełną księgowość. Podmioty te, w przypadku konieczności wyceny poszczególnych składników nieruchomości mogą skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego, który wykona operat z wyliczeniem wartości godziwej.

Program szkolenia był bardzo szeroki i obejmował swoim zakresem następujące zagadnienia:

  1. Uregulowania prawne(ust. o rachunkowości i ust. podatkowa) oraz praktyczne aspekty pracy księgowych istotne do wykonywania przez rzeczoznawców majątkowych wycen nieruchomości.
  2. Sytuacje , w których określa się wartość  godziwą w świetle uregulowań ustawy o rachunkowości I MSSF.                                                                                                               
  3. Przykłady określenia wartości godziwej dla wartości niematerialnych i prawnych związanych z działalnością prowadzoną na nieruchomości (patenty, znaki firmowe, wartość firmy).
  4. Aktualne doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wycen na potrzeby rachunkowości.

Warto podkreślić, że Opinia mająca na celu określenie wartości nieruchomości dla potrzeb sprawozdań finansowych jest specyficzna i zasadniczo różni się od typowej wyceny zarówno w aspekcie prawnym, jak i merytorycznym. Przede wszystkim istotna jest strategia firmy w odniesieniu do wycenianej nieruchomości. Są zasadniczo dwie opcje:
- nieruchomość ma aktywny udział w bezpośrednim profilu działalności firmy i jest wykorzystywana np. na siedzibę firmy lub na miejsce magazynowania lub produkcji

- obiekt nie ma przeznaczenia umiejscowionego w bezpośrednim profilu działalności firmy i wtedy jest on typowym aktywem potraktowanym jako inwestycje długoterminowe. 

Każdy z przypadków budzi pewne wątpliwości zarówno co do sposobu wyceny jak innych elementów opisu.

Pierwszym elementem będzie ustalenie zasad sprawozdawczości jednostki – na zasadach MSR lub zgodnie z ustawą o rachunkowości.

Drugim elementem wyceny będzie ustalenie przeznaczenia budynku i klasyfikacja według KŚT. O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem.

Trzecim elementem wyceny będzie ustalenie ceny nabycia zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o rachunkowości, gdy jednak takiej ceny nabycia nie można ustalić, należy ustalić jego cenę sprzedaży (art. 28 ust. 5). W tym przypadku – zarówno MSR jak i ustawa o rachunkowości stanowi, że nieruchomość należy wycenić według modelu wartości godziwej.

Ustawa o rachunkowości art. 28 ust. 6 stanowi, iż „Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami”. Tak określona wartość godziwa odpowiada definicji wartości rynkowej według standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
Z kolei, wg. MSR 40 (§ 27-49) podaje dodatkowo, że najbardziej zalecanym jest podejście porównawcze oparte na pochodzących z aktywnego rynku aktualnych cen rynkowych podobnych do nieruchomości inwestycyjnych, podobnie zlokalizowanych, w podobnym stanie, służącym podobnym celom. 

Podstawy prawne:

  1. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT).
  2. Ustawa z dnia 29,09,1994 r. o rachunkowości.
  3. Międzynarodowe Standardy Rachunkowości 2001 wyd. polskie przez International Accouting Standarts Committee Foundation, London
  4. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 grudnia 2001 r. w sprawie szczegółowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finansowych.