ul. Stefana Lewandowskiego 13/1,
70-237 Szczecin

+48 533 559 559
zkrm01@wp.pl

Artykuły

Znaczenie decyzji o warunkach zabudowy
Gminy powinny prowadzić aktywną politykę przestrzenną, a co za tym idzie - w jak największym stopniu obejmować poszczególne nieruchomości miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP). W praktyce jednak na większości terenów nie obowiązują plany miejscowe. Brak MPZP nie zawsze musi stanowić przeszkodę dla inwestorów planujących budowę domu. Ustawodawca nie ogranicza bowiem inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, o ile zamierzone przez nich przedsięwzięcia są zgodne z prawem i nie godzą w zasady ładu przestrzennego. Ustalanie warunków zabudowy ma charakter projektowania przyszłego sposobu zagospodarowania terenu i trzeba odnosić je także do projektowanych na tym terenie zamierzeń. Należy jednak poinformować gminę o zamierzeniach budowlanych, zaś gmina określa możliwości zabudowy na określonej działce gruntu.  Zatem jeżeli inwestor zamierza budować dom na gruncie nieobjętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Z decyzji ustalającej warunki zabudowy będą wynikać m.in.: rodzaj możliwych inwestycji na określonej działce gruntu, warunki kształtowania ładu przestrzennego odnoszące się do wysokości planowanego budynku, szerokości elewacji frontowej, kąt nachylenia połaci dachu, procent działki, jaki może zająć powierzchnia zabudowy, sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków, informacje o ewentualnych szczegółowych uregulowaniach wynikających z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.

Przed złożeniem wniosku
Zanim inwestor w ogóle przystąpi do sporządzania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, powinien przede wszystkim sprawdzić w urzędzie, czy w danej gminie został już uchwalony MPZP oraz czy jego ustalenia obejmują przedmiotową działkę – w takim wypadku wniosek okazałby się bezprzedmiotowy. Ponadto należy zweryfikować również, czy prowadzone są prace nad MPZP i jak bardzo są one zaawansowane, a także czy w gminie jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli prace nad planem są prowadzone lub między naszym wnioskiem a zapisami studium uwarunkowań przestrzennych występują różnice, istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla naszej działki i tak zostanie zawieszone. Wnioskując o wydanie warunków zabudowy, warto dostosować parametry planowanego domu do zapisów studium, w celu zminimalizowania ryzyka zawieszenia postępowania.

Co powiniem zawierać wniosek?
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć we właściwym urzędzie gminy (formularz dostępny w urzędzie oraz stronach internetowych urzędów gmin), kierując do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta). W treści wniosku należy zawrzeć:
- dane wnioskodawcy,
- oznaczenie nieruchomości przez wskazanie jej adresu lub numeru działki, obrębu ewidencyjnego, gminy jej położenia,
- wskazanie planowanego sposób zagospodarowania działki wraz z rodzajem zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu (przybliżoną powierzchnię i wysokość budynku, ilość kondygnacji, określenie przeznaczenia budynku tj. czy ma on pełnić funkcję mieszkalną, przemysłową, usługową, mieszaną – np. dom wraz ze sklepem, planowane położenie budynków np. domu i garażu)
- określenie parametrów technicznych inwestycji;
- informacje o zapotrzebowaniu na wodę, energię elektryczną i sposobie odprowadzania ścieków. Dane dotyczące parametrów zabudowy mają charakter orientacyjny. Warto poczekać z zakupem projektu do momentu otrzymania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ parametry budynku określone we wniosku i w decyzji mogą się różnić.

Załączniki
Do wniosku o warunki zabudowy inwestor powinien załączyć kopię mapy zasadniczej lub ewidencyjnej w dwóch egzemplarzach, w skali 1:500 lub 1:1000 zawierająca określenie granic działki i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać (mapa musi obejmować teren działki wraz z otoczeniem o promieniu trzykrotności szerokości frontu działki, ale nie mniejszym niż 50 metrów, przy czym za front uważa się stronę od której znajduje się główny wjazd lub wejście na działkę). Na mapie należy zaznaczyć granice działki oraz miejsca, w których planuje się wybudowanie określonych we wniosku obiektów. Ponadto wymagane są również zaświadczenia od zakładów zarządzających sieciami o tym, że uzbrojenie terenu  jest adekwatne do projektowanych potrzeb. W przypadku działek, które w momencie złożenia wniosku nie posiadają jeszcze faktycznie uzbrojenia, a jego podłączenie jest w fazie planowania, w praktyce rolę tę spełnia umowa o przyłączenie lub warunki techniczne przyłączenia.

Komu można wydać decyzję o warunkach zabudowy?
Nie trzeba być właścicielem określonej nieruchomości, aby wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W praktyce często zdarza się, że o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ubiegają się osoby, które dopiero planują zakup działki. Decyzję o warunkach zabudowy w odniesieniu do tego samego terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

 Kiedy uzyskamy decyzję o warunkach zabudowy?
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się ze spełnieniem określonych przez prawo wymogów. Przede wszystkim, co najmniej jedna działka sąsiednia w stosunku do działki określonej we wniosku, dostępna z tej samej drogi publicznej, powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Co istotne, przez pojęcie działki sąsiedniej rozumie się nieruchomości oraz tereny położone w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość, a nie wyłącznie działki graniczące.  Ponadto  teren ten powinien mieć dostęp do drogi publicznej.  Kolejnym warunkiem jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego uzbrojenie terenu (istniejące lub chociażby projektowane). W przypadku ubiegania się o warunki zabudowy dla działek nieuzbrojonych, za wystarczające uważa się zapewnienie wykonania brakującej infrastruktury w drodze umowy cywilnoprawnej, zawartej pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną. Poza tym  teren wskazany we wniosku  nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (albo jest już objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów). Koniecznym wymogiem jest również zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi.
Niekiedy zdarza się, że gmina odmawia wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, gdy studium uwarunkowań  i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje na danej nieruchomości możliwości jej zabudowy. Nie jest to jednak postępowanie prawidłowe - studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie może uzasadniać odmowy w zakresie decyzji o warunkach zabudowy podejmowanych przez organ administracji publicznej. Do momentu, kiedy ustalenia studium nie znajdą się w MPZP, nie wiążą powszechnie i nie mogą stanowić podstawy do wydawania rozstrzygnięć administracyjnych.
Jeżeli przyszły inwestor jest dopiero na etapie poszukiwań nieruchomości gruntowej pod budowę domu, powinien szczegółowo przeanalizować, czy interesująca go działka spełnia wszystkie opisane powyżej wymogi. Jeżeli bowiem któryś z tych warunków nie jest spełniony, urzędnicy mogą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Warto zorientować się również, jakie warunki zabudowy otrzymali sąsiedzi, ponieważ na terenie tworzącym pewną urbanistyczną całość – m. in. z uwagi na zasady ładu przestrzennego – warunki zabudowy dla poszczególnych działek będą podobne. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedza bowiem zwykle analiza urbanistyczna, która weryfikuje dopuszczalne parametry nowej zabudowy. Z tych względów, nierzadko zdarzają się przypadki wydania decyzji niezgodnej z wnioskiem strony. Dobrym rozwiązaniem jest zatem zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu z tym zastrzeżeniem, że umowa końcowa nie zostanie zawarta, o ile wnioskodawca nie otrzyma zgodnej z wnioskiem decyzji o warunkach zabudowy.

Odwołanie od decyzji
Decyzję w przedmiocie warunków zabudowy otrzymuje zarówno składający wniosek, jak i osoby, które są właścicielami sąsiednich działek. Wszystkie strony mogą odwołać się od decyzji w terminie 14 dni od jej doręczenia. Wniesienie sprzeciwu wobec ustalonych warunków skutkuje rzecz jasna przedłużeniem postępowania. Co istotne, odwołanie przysługuje zarówno od decyzji odmawiającej wydania warunków zabudowy, jak również od decyzji ustalającej niezadawalające warunki zabudowy. Odwołanie od niekorzystnej decyzji wnosi się do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który ją wydał. Decyzja samorządowego kolegium odwoławczego podlega zaskarżeniu do wojewódzkiego sądu administracyjnego, natomiast wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania od decyzji, decyzja staje się ostateczna.

Oczekiwanie na decyzję
Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma dwa miesiące, w praktyce jednak ze względu na przeprowadzanie konsultacji z wieloma organami, procedura przeciąga się do kilku miesięcy.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Wówczas treść merytoryczna decyzji o warunkach zabudowy pozostaje bez zmian, modyfikacji ulega natomiast jedynie adresat decyzji.

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy
W obecnym  stanie prawnym decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo. Jednakże organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy stwierdza jej wygaśnięcie, w sytuacji gdy:
1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji – chyba że została już wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.