ul. Stefana Lewandowskiego 13/1,
70-237 Szczecin

+48 533 559 559
zkrm01@wp.pl

Słownik

Wyszukaj w słowniku pojęcia
Pojęcia Definicje
Operat szacunkowy

Operatem szacunkowym określa się dokument będący opinią pisemną i autorską przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Głównym celem przygotowania operatu szacunkowego jest określenie wartości przedmiotu poddanego wycenie przy jednoczesnym uwzględnieniu ograniczających założeń i warunków. Dokument zawiera wszystkie istotne dane uzyskane przez rzeczoznawcę w trakcie procesu szacowania nieruchomości.

Wymagania Standardu Zawodowego Rzeczoznawców Majątkowych

1) Operat szacunkowy musi być przygotowany zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz na bazie Standardów Zawodowych i zasad dobrej praktyki zawodowej. Operat szacunkowy musi prezentować czytelnie i jednoznaczne rezultaty uzyskane podczas wyceny, aby korzystająca z niego osoba mogła zrozumieć dane i na ich podstawie uzyskać zgodną i równobrzmiącą interpretację.

2) W operacie szacunkowym powinny się znaleźć przede wszystkim:

a) strona tytułowa

b) wyciąg z operatu szacunkowego

c) wskazanie przedmiotu, zakresu i okoliczności wyceny

d) wskazanie celu wyceny

e) wskazanie podstawy prawnej, formalnej i merytorycznej przygotowania operatu szacunkowego, a także źródeł danych nieruchomości będącej jego przedmiotem

f) wskazanie dat ważnych dla wyznaczenia wartości nieruchomości

g) opis obejmujący stan przedmioty wyceny

h) wskazanie przeznaczenia przedmiotu wyceny

i) analiza i opis rynku w celu określenia sposobu i przeznaczenia wyceny, w tym dane dotyczące rodzaju, okresu i obszaru rynku objętego analizą

j) zaprezentowanie i uzasadnienie danego podejścia, techniki i metody wykorzystanej podczas wyceny oraz określenie typu danej wartości

k) wskazanie wartości przedmiotu wyceny wraz z określeniem założeń i wykonanymi obliczeniami

l) wynik końcowy oraz jego uzasadnienie

m) zastosowane klauzule

n) podpisy autora lub autorów operatu szacunkowego poświadczone pieczęcią zawodową (pieczęć o ustalonym wzorze w załączniku Standardów Zawodowych)
o) dodatkowe ustalenia, załączniki, które muszą znaleźć się w operacie szacunkowym

3) W zależności od wyceny układ treści oraz zawartość operatu szacunkowego mogą być zmodyfikowane.

4) W zamówieniu usługi wykonania operatu szacunkowego można, w ramach przepisów prawa, wyznaczyć odpowiedzialność sporządzającego dokument rzeczoznawcy majątkowego.

5) Wskazane jest, aby zamówienie usługi wykonania operatu szacunkowego miało formę pisemną i zawierało następujące dane: przedmiot, zakres, cel i uwarunkowania wyceny oraz dokumenty, które zamawiający przekazuje rzeczoznawcy majątkowemu w celu sporządzenia operatu szacunkowego.

Odsłony: 1235
Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 

W podejściu tym stosuje się metodę:

- porównywania parami,

- metodę korygowania ceny średniej,

- metodę analizy statystycznej rynku. 

 

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (warunkiem jej zastosowania są minimum 3 transakcje).

 

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (warunkiem jej zastosowania jest wystąpienie kilkunastu transakcji).

 

Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, których wartość określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (warunkiem jej zastosowania jest wystąpienie kilkudziesięciu transakcji).

Odsłony: 827
Rekomendacja F

Rekomendacja F - dotyczy podstawowych kryteriów stosowanych przez Komisję Nadzoru Bankowego przy zatwierdzaniu regulaminów ustalania Bankowo Hipotecznej Wartości Nieruchomości wydawanych przez banki hipoteczne.

Odsłony: 1136
Rekomendacja J

Rekomendacja J - dotyczy zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach. Zgodnie z rekomendacją banki gromadzą dane o:

1. cenach transakcyjnych nieruchomości, dla których banki oceniały wartość nieruchomości, w oparciu o umowę sprzedaży nieruchomości;

2. wartościach nieruchomości ujawnionych w operatach szacunkowych zamówionych u rzeczoznawcy majątkowego;

3. wartościach zabezpieczenia hipotecznego na podstawie dokonanej przez bank oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości.

Odsłony: 967
Rekomendacja S

Rekomendacja S - dotyczy dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Określa m.in. zasady ryzyka, rodzaj finansowania i poziom LTV.

Odsłony: 963
Rekomendacja T

Rekomendacja T - dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych.

Odsłony: 845
Stopa dyskontowa

Stopa dyskontowa określa dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość (całkowity zwrot na zaangażowanym kapitale). Określa się ją na podstawie danych perspektywistycznych. Wyznaczana jest jako relacja rocznego zmiennego dochodu z inwestycji do zaangażowanego kapitału. Uwzględnia ona zmiany poziomu dochodów i wyznacza wartość końcową w postaci wartości rezydualnej.

Odsłony: 924
Stopa kapitalizacji

Stopa kapitalizacji określa dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. Określa się ją na podstawie danych historycznych. Stopa kapitalizacji jest stała dla całej prognozy zwrotu kapitału z inwestycji.

 

Współczynnik kapitalizacji (Wk) jest odwrotnością Stopy kapitalizacji.

Odsłony: 4934
Użytki gruntowe

Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1) grunty rolne,

2) grunty leśne,

3) grunty zabudowane i zurbanizowane,

4) użytki ekologiczne,

5) grunty pod wodami,

6) tereny różne -Tr.

 

Użytki rolne dzielą się na:

 1)  grunty orne – R,

 2)  sady – „S”,

 3)  łąki trwałe – Ł,

 4)  pastwiska trwałe – Ps,

 5)  grunty rolne zabudowane „B”,

 6)  grunty pod stawami – Wsr,

 7)  rowy – W. 

Odsłony: 995
Źródła danych o nieruchomościach

Art. 155. Ustawy o gospodarce nieruchomościami ust. 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1)   księgach wieczystych;

2)   katastrze nieruchomości;

3)   ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a)  ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b)  rejestrach zabytków;

4)   tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;

5)   planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6)   wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a)  dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b)  w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7)   umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości;

8)   świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów.

Odsłony: 835