Decyzja o warunkach zabudowy – termin
Decyzja o warunkach zabudowy wymagana jest w przypadku do tych zamierzeń inwestycyjnych, które mają być zrealizowane na gruntach nieobjętych ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Po złożeniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, powinna ona zostać wydana bez zbędnej zwłoki. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy co do zasady zostaje zakończone wydaniem decyzji w ciągu miesiąca od dnia jego wszczęcia. W wypadku gdy sprawa okaże się szczególnie skomplikowana, organ gminy ma termin dwumiesięczny na załatwienie sprawy.
Ład przestrzenny
Dbanie o zachowanie ładu przestrzennego (czyli harmonijnego ukształtowania przestrzeni z uwzględnieniem potrzeb społecznych, gospodarczych i przyrodniczych) spoczywa w Polsce przede wszystkim na gminach. Realizacja tego obowiązku odbywa się głównie poprzez opracowywanie i uchwalanie planów miejscowych, które są podstawowymi instrumentami kształtowania przestrzeni. Gmina obowiązkowo określa w MPZP w szczególności: przeznaczenie terenów, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, gabaryty obiektów, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym. Ponadto, w zależności od potrzeb, MPZP zawiera m. in. informacje o sposobie usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów oraz minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych.
W polskich realiach nie należy do rzadkości sytuacja, w której gminy nie opracowują jednak MPZP. Niestety niejednokrotnie ich brak – w przypadku przyszłych inwestorów ubiegających się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – traktowany jest przez organy gminy jako pretekst do zawieszania postępowań w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.
Zawieszenie postępowania
Organ administracyjny może zawiesić postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
Natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta obligatoryjnie podejmuje zawieszone postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:
1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
Termin dwumiesięczny należy liczyć od dnia doręczenia postanowienia o zawieszeniu postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a nie od daty jego wydania.
Jeżeli natomiast wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.
W praktyce zawieszenie postępowania może nastąpić w przypadku stwierdzenia braku zgodności projektowanych parametrów planu miejscowego dla terenu inwestycji z parametrami wnioskowanymi przez inwestora. Jeżeli bowiem istnieje realne niebezpieczeństwo sprzeczności pomiędzy zamierzonym zagospodarowaniem terenu a koncepcją przyjmowaną w projekcie planu miejscowego, wręcz wskazane jest zawieszenie postępowania. Wówczas zawieszenie postępowania ma zabezpieczyć przed koniecznością ewentualnego późniejszego stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy w związku ze sprzecznościami pomiędzy ustaleniami procedowanego planu miejscowego a zapisami wnioskowanej decyzji o warunkach zabudowy.
Wskutek zawieszenia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wielu potencjalnych inwestorów rezygnuje z planowanego przedsięwzięcia bądź oczekuje na upływ okresu zawieszenia, który może trwać nawet 9 miesięcy. Tymczasem istnieją realne możliwości działania, które można podjąć – zwłaszcza wtedy, gdy nie akceptujemy postanowienia o zawieszeniu postępowania.
Po pierwsze zażalenie
Wprawdzie w ustawie brak jest określenia wymagań, od których uzależnia się dopuszczalność zawieszenia postępowania, lecz nie oznacza to pełnej swobody organu administracji w zakresie decydowania czy zawiesić postępowanie. W związku z tym, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji administracyjnej, organ ma obowiązek działać w granicach tzw. uznania administracyjnego. Oznacza to, że organ jest zobowiązany działać w oparciu o zasady ogólne postępowania administracyjnego. W sytuacji, w której zawieszenie postępowania narusza wymogi racjonalności oraz zasadę szybkości postępowania, można mu przeciwdziałać poprzez wniesienie zażalenia na postanowienie o zawieszeniu.
Zażalenie wnosi się w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia (przy czym nie liczymy dnia doręczenia) za pośrednictwem organu, który zawiesił postępowanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Przed wniesieniem zażalenia warto się jednak zastanowić, czy z uwagi na czas, który pozostał do upływu zawieszenia, zażalenie może poprawić sytuację inwestora – słowem: czy będzie dla niego opłacalne. Jeśli bowiem okres zawieszenia i tak wkrótce dobiegnie końca, nie ma sensu składać zażalenia.
Skarga na bezczynność organu
Okres zawieszenia postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy (dla terenów, dla których uchwalenie takiego planu nie jest obligatoryjne) wynosi maksymalnie dziewięć miesięcy. Oczywiście wręcz wskazane jest, by okres ten był krótszy. Jeśli po upływie terminu wskazanego w postanowieniu o zawieszeniu postępowania, organ nie podejmie postępowania, inwestorowi przysługuje prawo do złożenia skargi na bezczynność organu. Z datą końca okresu zawieszenia wszelkie jego przesłanki przestają bowiem obowiązywać i postępowanie powinno zostać podjęte na nowo.
Roszczenia odszkodowawcze
W przypadku nieuzasadnionego zawieszenia postępowania lub zawieszenia go na zbyt długi okres inwestor ma prawo do roszczenia odszkodowawczego. Odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego bądź inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Ponadto odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za szkody wyrządzone inwestorowi w związku z nieuchwaleniem MPZP może wynikać również z faktu niewydania aktu normatywnego, którego obowiązek wydania statuuje odpowiedni przepis prawa (bowiem MPZP stanowi akt prawa miejscowego, do którego opracowania gminy są zobowiązane odpowiednimi przepisami).
W celu uzyskania odszkodowania, inwestor powinien wystąpić z powództwem do sądu powszechnego, a w treści pozwu wykazać, że gmina – wbrew obowiązkowi wynikającemu z przepisów prawa – nie uchwaliła MPZP w związku z czym inwestor poniósł szkodę.
Gdy MPZP jest obligatoryjny
Jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu jego uchwalenia. Niekiedy zdarza się, że wbrew nałożonemu ustawą na gminy obowiązkowi sporządzenia i uchwalenia miejscowych planów obowiązek ten nie jest wykonywany przez wiele lat, mimo iż w myśl przepisów szczególnych MPZP powinien zostać uchwalony w określonym terminie. Problem taki może dotyczyć np. gmin uzdrowiskowych – zgodnie z przepisami szczególnymi gmina, która uzyskała status uzdrowiska lub status obszaru ochrony uzdrowiskowej, sporządza i uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w terminie do 2 lat od dnia uzyskania takiego statusu.
Wówczas, jeżeli mimo upływu określonego terminu, MPZP nie został uchwalony, mieszkańcy tych terenów przez wiele lat są pozbawieni możliwości budowy domów na swoich nieruchomościach. Obowiązujące zasady konstytucyjne nie pozwalają na zawieszenie postępowania bezterminowo, na całe lata, bez możliwości jego podjęcia z przyczyn w żadnym razie niezależnych od obywatela. Stanowi to bowiem naruszenie chronionego konstytucyjnie prawa własności oraz naruszenie konstytucyjnego obowiązku wspierania obywateli w działaniach zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a zawieszenie postępowania
Niekiedy obowiązek uchwalenia MPZP wynika jedynie z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku gmina nie może zawiesić postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy na czas nieokreślony do dnia uchwalenia planu miejscowego, powołując się na zapis studium, ponieważ nie jest ono aktem prawa miejscowego. Z uwagi na fakt, iż studium nie stanowi źródła powszechnie obowiązującego prawa, nie powinno być rozpatrywane w kategorii „przepisu odrębnego” ustanawiającego obowiązek sporządzenia planu. Zatem wówczas – jeżeli brak jest innych podstaw – gmina może zawiesić postępowanie jedynie na okres do dziewięciu miesięcy, przy założeniu, że istnieje racjonalne przypuszczenie, że w tym czasie plan miejscowy zostanie uchwalony.
W takiej sytuacji, wnioskując o wydanie warunków zabudowy, warto dostosować parametry planowanego domu do zapisów studium. Organy gminy przed uchwaleniem planu mają obowiązek doprowadzić projekt planu miejscowego do zgodności z ustaleniami studium, dlatego w przypadku wniosku o warunki zabudowy o parametrach innych niż te, które wynikają właśnie ze studium, gmina może skorzystać z przysługującego mu prawa do zawieszenia postępowania do 9 miesięcy (do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania, który nie pozostaje w sprzeczności ze studium). Dla inwestora jest to zatem równoznaczne z wydłużeniem etapu przygotowań do budowy domu.
Uchwalenie MPZP
Niekiedy zdarza się, iż w podczas okresu zawieszenia zostaje uchwalony MPZP. Wówczas gmina powinna ponownie podjąć zawieszone postępowanie oraz wydać decyzję o jego umorzeniu. Ustalanie warunków zabudowy stanie się wówczas bezprzedmiotowe, a przeznaczenie gruntów i sposób ich potencjalnej zabudowy będzie wynikać z zapisów MPZP.