Komercyjne – wycena nieruchomości komercyjnych
Wycena nieruchomości komercyjnych, w tym lokali handlowych, lokali biurowych, lokali użytkowych, hal magazynowych a także budynków przemysłowych, budynków warsztatowych, hal produkcyjnych, budynków gospodarczych, budynków biurowych i magazynowych.
Wycena nieruchomości komercyjnych, które mogą generować dochód dokonywana jest w podejściu dochodowym. Zgodnie z art. 153 ust. 2 ugn „Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Podejście to stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód”. Dochodem z nieruchomości może być czynsz, dochody z parkingów, reklam, garaży, a także dochód uzyskiwany z gruntu wraz z jego częściami składowymi. Ze względu na charakter nieruchomości oraz rodzaj działalności gospodarczej prowadzonej na jej terenie wyróżniamy dwie metody:
– metodę zysków,
– metodę inwestycyjną.
Obie metody stosuje się używając techniki kapitalizacji prostej bądź techniki dyskontowania strumienia dochodów.
Technika kapitalizacji prostej jest stosowana, gdy dochody z nieruchomości są stałe. Wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania i współczynnika kapitalizacji lub ilorazu strumienia stałego dochodu i stopy kapitalizacji.
Natomiast technika dyskontowania strumieni dochodów jest stosowana, gdy dochody z nieruchomości są zmienne. Wartość nieruchomości określamy jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.
W zależności od celu oraz potrzeb wyceny, wycena nieruchomości komercyjnych dokonywana jest również w podejściu porównawczym lub kosztowym.
Operat szacunkowy nieruchomości przynoszącej lub mogącej przynosić dochód wykonywany jest m.in. na potrzeby:
– zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy (kredytowych),
– określenia ceny kupna-sprzedaży,
– negocjacji ceny,
– na indywidualne zamówienie inwestora.
Lista wymaganych dokumentów do wyceny nieruchomości komercyjnych:
– odpis z księgi wieczystej,
– wypis z rejestru gruntów,
– dane powierzchniowo – kubaturowe poszczególnych budynków,
– wykaz powierzchni o odmiennej funkcji wchodzącej w skład obiektu,
– rzuty kondygnacji,
– mapa sytuacyjna nieruchomości (fragment mapy zasadniczej, do celów projektowych lub ewidencyjnej),
– wykaz rocznych kosztów utrzymania nieruchomości.
Przygotowanie przez zamawiającego wymienionych dokumentów znacząco wpłynie na skrócenie terminu wykonania wyceny. W przypadku braku w/w dokumentów istnieje możliwość ich pozyskania w ramach zawartej z Państwem umowy przez rzeczoznawcę majątkowego.