Lokale – wycena nieruchomości lokalowych
Wycena nieruchomości lokalowych (mieszkalne lub usługowe przeznaczone na działalność usługową, handlową czy bankową) wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności:
– piwnica,
– strych,
– komórka,
– garaż.
Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Spełnienie wymagań samodzielnego lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:
– umowy,
– jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
– orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (charakter wpisu: konstytutywny).
Wartość rynkowa nieruchomości lokalowych mieszkalnych i usługowych jest najczęściej określana w podejściu porównawczym ze względu na stosunkowo duży obrót rynkowy nieruchomości podobnych. Szacowanie wartości lokali o charakterze użytkowym określa się także w podejściu dochodowym na podstawie analizy kształtowania się stawek czynszu na rynku lokalnym.
Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej wykonywany jest m.in. na potrzeby:
– zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy (kredytowych),
– określenia ceny kupna-sprzedaży,
– negocjacji ceny,
– darowizny i spadku,
– podziału majątku,
– innych.
Lista wymaganych dokumentów do wyceny nieruchomości lokalowej:
– akt notarialny lub inny dokument określający prawa do nieruchomości,
– aktualny odpis z księgi wieczystej (jeśli została założona),
– wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
– zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej dotyczące własności lokalu,
– inne posiadane dokumenty (np. umowa przedwstępna, przydział lokalu, dokumentacja techniczna, zaświadczenie o samodzielności lokalu, decyzja o sposobie użytkowania – dla lokali o funkcji niemieszkalnej).
Przygotowanie przez zamawiającego wymienionych dokumentów znacząco wpłynie na skrócenie terminu wykonania wyceny. W przypadku braku w/w dokumentów istnieje możliwość ich pozyskania w ramach zawartej z Państwem umowy przez rzeczoznawcę majątkowego