Oferta
Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę powody szacowania nieruchomości, można wyróżnić:
1. Wycena dla celów podatkowych i opłat na poziomie lokalnym i krajowym:
– podatek od wartości nieruchomości,
– podatek od wzrostu wartości (rozwoju) nieruchomości. Wartość jest potrzebna aby:
naliczyć wysokość odszkodowania, wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zakryciu (np. budynki), nie podlegających amortyzacji (np. grunt) i obliczyć odpowiedni stopień zużycia oraz ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku, majątku do podziału w przypadku rozwodu.
2. Kupno-sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy użytkowania zależnego. W przypadkach takich wartość służy jako:
– pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalne ceny zakupu,
– pomoc sprzedawcy w ustaleniu możliwej do zaakceptowaniu ceny sprzedaży,
– wielkość wyjściowa do przetargu.
3. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów:
– określenie wartości zabezpieczenia spłaty pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,
– dostarczenie inwestorowi przekonywających danych do podjęcia decyzji inwestycyjnej.
4. Obliczenie odszkodowań:
– z tytułu wywłaszczenia nieruchomości,
– z tytułu zmiany stanu środowiska,
– tytułu decyzji planistycznych.
Wartość jest wykorzystywana do określenia:
– stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem,
– pozostałości nieruchomości po wywłaszczeniu,
– stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenia wartości).
5. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości:
– ustalenie opłaty dzierżawnej,
– określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów,
– podjęcie decyzji przez Towarzystwa Ubezpieczeniowe, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się,
– sprawdzenie deweloperom poprawności oszacowanej wartości majątku,
– określenie wartości likwidacyjnej w wypadku przymusowej wyprzedaży bądź postępowania aukcyjnego,
– porada klientom w zrealizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych,
– przedstawienie sądom, urzędom i planistom prawdopodobieństwa efektów zamierzonych działań niezbędnych do podjęcia decyzji,
– zbadanie trendu podaży i popytu na rynku nieruchomości.
Z kolei, wyróżniamy również cele wynikające z przepisów prawnych.
1. Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami:
– do określenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,
– do określenia wartości nieruchomości do sprzedaży,
– do określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat,
– do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych,
– do określenia wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich,
– do określenia wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych.
2. Cele wynikające z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa:
– określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości „produkcji w toku” (mienia ruchomego) do sprzedaży,
– określenie wartości gruntów i budynków „produkcji w toku” (mienia ruchomego) przy przekazywaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna,
– określenie wartości „produkcji w toku” (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą.
3. Cel wynikający z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
– określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilnoprawnych.
4. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wierzytelności:
– ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe,
– ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych,
– ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów,
– określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu, wierzytelności),
– określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego,
– określenie wartości do ustanowienia hipoteki.
5. Cele wynikające z ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji:
– określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży,
– określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa,
– określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji Skarbu Państwa w Spółce.
6. Cele wynikające ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
– określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego,
– określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej,
– opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.
7. Cel wynikający z ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników:
– określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę.
8. Cel wynikający z ustawy o przedsiębiorstwach państwowych:
– określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.
9. Cele wynikające z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:
– określenie wartości gruntów rolnych lub leśnych , w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji,
– określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb,
– określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów,
– określenia obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji.
10. Cel wynikający z ustawy o podatku od spadku i darowizn:
– określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej.
11. Celu wynikającego z ustawy o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej:
– określenia wartości budynków oraz ich ubezpieczenia.
12. Cele wynikające z ustawy o autostradach płatnych oraz Krajowym Funduszu Drogowym:
– określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie,
– określenie odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność,
– określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji,
– określenie wartości poniesionych nakładów do ustalenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady.
13. Cel wynikający z ustawy Kodeks postępowania cywilnego:
– określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.
14. Cel wynikający z ustawy o lasach:
– określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe.
15. Cele wynikające ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej:
– określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,
– określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.
16. Cele wynikające z ustawy Prawo ochrony środowiska:
– określenie wartości nieruchomości na terenach objętych ochroną do ustalenia ceny wykupu lub odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości,
– określenie wartości szkód na obszarach ograniczonego użytkowania.
17. Cele wynikające z ustawy o Prawo wodne:
– określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami,
– określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych.
18. Cel wynikający z ustawy o zagospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej:
– określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom.
19. Cel wynikający z ustawy o ochronie przyrody:
– określenie szkód wyrządzonych przez żubry, bobry i niedźwiedzie.
20. Cel wynikający z ustawy o rachunkowości:
– określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej i dla celów amortyzacyjnych.
21. Cele wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i z ustawy Prawo spółdzielcze:
– uwłaszczenie spółdzielni,
– waloryzacja wkładu,
– przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nowo wybudowanego w prawo własności,
– zbycie (ekspektatywa i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).
W zależności od celu wyceny i rodzaju nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa:
– zakres wyceny
– rodzaj określonej wartości
– podejście, metodę i ewentualnie technikę wyceny.
Cele wyceny wynikają zarówno z przepisów prawa, jak i podejmowania istotnych decyzji dotyczących nieruchomości.