Umowa o podział nieruchomości quo ad usum
Co do zasady, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, wówczas każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Podział quoad usum polega na wydzieleniu części nieruchomości do wyłącznego korzystania poszczególnym współwłaścicielom (art. 195-221 Kodeksu Cywilnego). Podział następuje w trybie umownym między współwłaścicielami lub w trybie sądowym (tryb nieprocesowy, art. 611-616 Kodeksu Postępowania Cywilnego).
Czym jest współwłasność?
– Współwłasność jest prawem przysługującym niepodzielnie kilku osobom do tej samej rzeczy (art. 195 K.C);
– Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim prawem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.C).
Umowa quoad usum jest umową między współwłaścicielami nieruchomości określająca umownie podział nieruchomości do korzystania. Stanowi ona, że wszyscy bądź niektórzy współwłaściciele mogą być uprawnieni do korzystania z wyłączeniem innych współwłaścicieli z określonych części nieruchomości stanowiącej współwłasność. Wówczas, w zakresie przyznanych przez umowę uprawnień, współwłaściciel może samodzielnie posiadać, korzystać i pobierać pożytki z określonej części nieruchomości. Najczęściej z powyższym uprawnieniem wiąże się także obowiązek ponoszenia przez uprawnionego współwłaściciela kosztów utrzymania przypadającej mu do korzystania części nieruchomości.
Co istotne, umowa o podziale nieruchomości do korzystania nie determinuje sposobu przyszłego zniesienia współwłasności.
Kiedy stajemy się współwłaścicielami nieruchomości?
Z reguły współwłaścicielami stajemy się mimo woli:
– W drodze dziedziczenia.
– W wyniku darowizny.
– W wyniku kupna nieruchomości we współwłasności, bądź w udziale w nieruchomości.
Problemy ze współwłasnością?
– Zarządzanie majątkiem (art. 199 – art. 205 KC);
– Podział zysków (art. 206 – art. 208 KC).
Zniesienie współwłasności:
– Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. 210 k.c.
– Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. 211 k.c.
– Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (211 k.c. §1).
– Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (211 k.c. §2).
– Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (211 k.c. §3).
Ważne jest, że żaden ze współwłaścicieli nie może skutecznie sprzeciwiać się zniesieniu współwłasności. Tylko w wyjątkowych przypadkach tzw. współwłasności przymusowej (art. 3 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali), ustawodawca wyklucza możliwość zniesienia współwłasności ułamkowej.
Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości dotyczy jedynie współwłasności w częściach ułamkowych i wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości nie dotyczy współwłasności łącznej. Aby wyjść ze współwłasności łącznej należy najpierw doprowadzić do jej ustania, zawierając np. umowę majątkową małżeńska ustanawiającą rozdzielność majątkową.
Celem umowy quoad usum jest zapewnienie bezpiecznego użytkowania nieruchomości w stosunku do której przysługuje nam udział określony ułamkiem. Najbezpieczniej jest zawrzeć taką umowę o użytkowanie notarialnie. W umowie tej wyraźnie jest określone kto użytkuje jaką część nieruchomości i jakie części pozostawione są do wspólnego użytkowania.
Jakie są koszty wyjścia ze współwłasności na drodze postępowania sądowego?
– Od wniosku o zniesienie współwłasności opłata jest stała i wynosi 1000 zł. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności opłata stała wynosi 300 zł.
– Także 1000 zł wynosi opłata od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. Jeżeli do takiego wniosku będzie dołączony zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności, opłata sądowa wyniesie 600 zł.
Najkorzystniejszą jednak formą zniesienia współwłasności jest akt notarialny.
Jakie są uprawnienia sądu co do formy zniesienia współwłasności?
– O sposobie zniesienia współwłasności decyduje sąd.
– W przypadku, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli zostaną spełnione wymagania art. 621 KPC, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 KPC).
Zasady rozstrzygania przez sąd co do formy zniesienia współwłasności?
– W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.
– Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wyżej wymienionych jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Jeżeli jednak postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wówczas, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i sprawę przekaże do ponownego rozpoznania. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności (art. 618 § 1 i 2 KPC).
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości przez sąd?
– podział fizyczny;
– przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi (ze spłatą na rzecz pozostałych);
– sprzedaż nieruchomości wspólnej i podział ceny (tzw. podział cywilny);
– ustanowienie odrębnej własności lokalu (art. 7 i 11 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali).
Należy podkreślić, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Podział fizyczny to także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1 K.C) co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 Ustawy o Własności Lokali. Istnieje możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność obu lub więcej dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek, dotyczący tych wyraźnie określonych lokali.
Cechami umowy quoad usum są:
– Tymczasowy charakter (może być zmieniony w drodze porozumienia, bądź na podstawie orzeczenia sądowego),
– Umowny – może być wypowiedziany,
– Nie wiąże sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności,
– Nie prowadzi do zasiedzenia,
– Nie przechodzi na spadkobierców,
– Podlega ujawnieniu w Księdze Wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3, art. 17 KWU – roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników).
Przykłady umów quoad usum?
Przykładem zastosowania umowy o podziale nieruchomości do korzystania są na przykład umowy sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym zawierane przez deweloperów, na podstawie których poszczególni właściciele lokali położonych na parterze budynku uzyskują prawo do wyłącznego korzystania z przylegających do swoich mieszkań ogródków. Innym przykładem zastosowania umowy jest np. umowa zawarta pomiędzy współwłaścicielami kamienicy, w której nie doszło do wyodrębnienia lokali mieszkalnych, na podstawie której poszczególni współwłaściciele są uprawnieni do korzystania z poszczególnych lokali. Kolejnym przypadkiem w którym może zostać wykorzystana umowa o podziale do korzystania jest określenie sposobu korzystania z przedmiotów wchodzących w skład masy spadkowej przed jej podziałem. Również umowa notarialna kupna-sprzedaży części, wyodrębnionej nieruchomości gruntowej będzie typowym przykładem takiej umowy.