Jako rzeczoznawca majątkowy często spotkam się z wyceną nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych, czyli dla „Urzędu Skarbowego”. Klasycznym przykładem takiej wyceny jest śmierć i w efekcie spadek a z tym związany podatek od spadku oraz dział spadku, darowizna (podatek od darowizny), sprzedaż (podatek od czynności cywilno-prawnych) oraz wiele innych sytuacji. Wszystkie te zdarzenia regulowane są wieloma przepisami prawnymi.
Tak naprawdę to każdy z nas może mieć lub już miał do czynienia z tematem wyceny nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych lub słyszał o sytuacji kwestionowania przez właściwy urząd skarbowy określonej przez podatnika wartości nieruchomości, będącej przedmiotem dokonanej czynności. Dzieje się tak, iż to właśnie podatnik określa cenę sprzedaży w akcie notarialnym lub wartość przedmiotu darowizny, albo składa deklarację dla potrzeb podatku od spadku, w której wpisuje jaka jest wartość nieruchomości w jego ocenie.
Podatek obliczany jest od „wartości rynkowej”, która zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn jest definiowana jako:
„Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego”.
W chwili wpłynięcia do urzędu skarbowego aktu notarialnego sprzedaży/darowizny lub deklaracji dla podatku od spadku, podana przez podatnika wartość jest poddawana ocenie a następnie konfrontowana z wykazem cen nieruchomości w danej miejscowości, prowadzonym przez urząd skarbowy. W przypadku gdy wartość ta odbiega od cen przeciętnych, podatnik wzywany jest do podwyższenia lub obniżenia wartości, zaś urząd podaje propozycję wartości według swojej wstępnej oceny. Podatnik może się z tą oceną zgodzić i podwyższyć/obniżyć wartość nieruchomości lub też może się nie zgodzić. Jeżeli się nie zgodzi – może przedstawić wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego lub podjąć ryzyko sporządzenia wyceny przez biegłego powołanego przez urząd skarbowy. Rozbieżność która jest większa niż 33% pomiędzy wartością podaną przez podatnika a wartością wynikającą z opinii biegłego, oznacza dla niego poniesienie kosztów opinii przez podatnika oraz konieczność dopłaty opłaty skarbowej.
Najczęściej mamy do czynienia z sytuacją, w której urząd skarbowy kwestionuje wartość nieruchomości. Należy wiedzieć, że dla wysokości podatku kluczowa jest wartość według stanu nieruchomości w momencie dokonania czynności, stąd warto posiadać dokumentację fotograficzną nieruchomości. Przydatne będzie również posiadanie dokumentacji dotyczących poniesionych nakładów inwestycyjnych na nieruchomości. Będzie to przydatne także rzeczoznawcy majątkowemu, gdyby trzeba było w przyszłości sporządzić wycenę nieruchomości a stan nieruchomości będzie już zupełnie inny.
Zdarzają się również sytuacje, w której jedna ze stron jest zmuszona okolicznościami życiowymi do zawarcia transakcji, co w rzeczy samej nie ma w sobie wartości rynkowej, ponieważ wystąpiły szczególne warunki transakcji. Wówczas mamy do czynienia z tak zwaną ceną amatorską lub okazyjną.
Uprzedzę od razu, że na etapie zakupu nieruchomości, darowizny czy działu spadku, nie ma żadnej możliwości zasięgnięcia informacji w urzędzie skarbowym w zakresie oceny jej wartości. Urzędy skarbowe choć posiadają wykazy cen nieruchomości, prowadzone dla potrzeb postępowań skarbowych to wykorzystują je dla swoich potrzeb. Nie wydają one również w takich sprawach indywidualnych interpretacji.
W razie zaistnienia problemów w tej materii serdecznie zapraszam do kontaktu.