Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami precyzuje opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości na potrzeby której rzeczoznawca majątkowy sporządza wycenę nieruchomości.
Określenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości następuje zgodnie z art. 98a Ustawy: „Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości”.
Stan nieruchomości został zdefiniowany w art. 4 pkt. 17 ww. ustawy jako: „stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona”.
Spośród wymienionych wyżej czynników decyzja o podziale zasadniczo zmienia jej dotychczasowy stan prawny oraz stan techniczno-użytkowy. W wyniku podziału nieruchomości ulec mogą zmianie czynniki wpływające na jej wartość, takie jak:
– dostępność poszczególnych działek do infrastruktury technicznej,
– obciążenia związane z ustanowieniem służebności gruntowej wynikające z treści decyzji,
– a przede wszystkim liczba, kształt i powierzchnia poszczególnych działek.
Zmiana stanu nieruchomości pociąga za sobą konieczność uwzględnienia tej zmiany w procesie wyceny poprzez konieczność wykonania analizy rynku nieruchomości, która pozwoli na oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy jako „najbardziej prawdopodobnej ceny, możliwej do uzyskania na rynku”.
Stanowisko rzeczoznawców majątkowych w odniesieniu do ustalenia opłaty adiacenckiej po podziale nieruchomości nie jest jednakowe i budzi wiele kontrowersji. Każdorazowo rzeczoznawca majątkowy analizuje stan przed i po podziale a także ocenia wpływ tego podziału na wartość nieruchomości. Zgodnie z 146 ust. 1a Ustawy: „Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości”.
Ponadto, rzeczoznawca majątkowy określając opinię o wycenie nieruchomości przed i po podziale, kieruje się zasadą zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy, w której: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”
Przepisy art. 144. 1. Ustawy regulują również uczestnictwo w kosztach: „Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.
2. Przepis ust. 1 stosuje się także do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego”.
Określenie opłaty adiacenckiej z tytułu dostępności do infrastruktury technicznej następuje zgodnie z art. 146:
„1. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.
1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.
3. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.
4. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału”.
Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. Opłatę adiacencką można rozłożyć na raty roczne płatne w okresie do 10 lat (art. 147 Ustawy). Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych jako szczególna forma wygaśnięcia zobowiązania podatkowego następuje zgodnie z art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
Termin i skutki zwłoki opłaty adiacenckiej reguluje punkt 148 ust. 1-4 Ustawy:
„Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty (…)
3. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.
4. Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej”.