Wycena nieruchomości zabudowanych stacją paliw

Dodano: 31 sty 2023

Stacje paliw, podobnie jak inne typy nieruchomości komercyjnych, podlegają obrotowi na wolnym rynku przez inwestorów, którzy zawsze uwzględniają potencjał generowania przychodu przez te nieruchomości według stanu aktualnego, jak i stanu w przyszłości. Do wyceny stacji paliw stosujemy metodę zysków (wyjątkiem jest podejście porównawcze dla potrzeb skarbowo-podatkowych), w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem. Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

Rynek stacji paliw rządzi się jednak swoimi, specyficznymi prawami. Nierzadko mamy do czynienia ze stacjami paliw, które działają samodzielnie, uzyskując dochód ze sprzedaży paliw i działalności handlowo-usługowej oraz w udziałach, uzyskując wpływy właściciela ze sprzedaży paliw i odrębnie użytkownika działalności handlowo-usługowej lub też stanowią większą część kompleksu nieruchomości, np. Miejsca Obsługi Podróżnych działających przy drogach szybkiego ruchu bądź Centra Handlowe w większych miejscowościach.

Definicja formalna stacji paliw jest zawarta w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie.

Zgodnie z definicją zawartą w § 1 pkt 2 rozporządzenia stacja paliw płynnych to „obiekt budowlany, w skład którego mogą wchodzić: budynek, podziemne zbiorniki magazynowe paliw płynnych, podziemne lub nadziemne zbiorniki gazu płynnego, odmierzacze paliw płynnych i gazu płynnego, instalacje technologiczne, w tym urządzenia do magazynowania i załadunku paliw płynnych oraz gazu płynnego, instalacje wodno-kanalizacyjne i energetyczne, podjazdy i zadaszenia oraz inne urządzenia usługowe i pomieszczenia pomocnicze”.

Zgodnie z definicją zawartą w § 97 pkt 1 rozporządzenia stacje paliw płynnych powinny być wyposażone w:

„1) instalacje kanalizacyjne i inne urządzenia zabezpieczające przed przenikaniem produktów naftowych do gruntu, wód powierzchniowych i gruntowych;

2) urządzenia do pomiaru i monitorowania stanu magazynowanych produktów naftowych;

3) urządzenia do sygnalizacji wycieku produktów naftowych do gruntu, wód powierzchniowych i gruntowych;

4) urządzenia zabezpieczające przed emisją par produktów naftowych I klasy do powietrza atmosferycznego w procesach zasilania zbiorników magazynowych stacji paliw płynnych;

5) urządzenia służące do odzyskiwania par produktów naftowych I klasy ulatniających się podczas ich wydawania do zbiornika pojazdu i przekazujące te pary do zbiornika magazynowego tych produktów lub do odmierzacza paliw płynnych”.

 

Podstawowym pytaniem przy wycenie nieruchomości zabudowanych stacja paliw jest czy wycenie podlega nieruchomość sama w sobie jako stacja paliw czy też jako przedsiębiorstwo lub jego część. Dodatkową kwestią jest wycena ruchomego wyposażenia stacji paliw. W większości przypadków zbywane są bowiem ruchomości i wartości niematerialne i prawne. W związku z tym wyróżniamy następujące typu transakcji:

– stacje paliw zbywane jako przedsiębiorstwa lub zorganizowane części tych przedsiębiorstw,

– stacje paliw zbywane jako nieruchomości zabudowane wraz z wyposażeniem,

– stacje paliw zbywane jako nieruchomości zabudowane bez wyposażenia.

 

Na rynkowe rozróżnienie stacji paliw wskazuje Polska Organizacja Przemysłu i Handlu Naftowego (POPiHN):

– działające w sieciach koncernów paliwowych krajowych – Orlen, Lotos;

– działające w sieciach koncernów paliwowych zagranicznych – np. BP, Neste;

– działające w sieciach niezależnych operatorów – np. Delfin, Huzar, PKS;

– działające w sieciach sklepowych i zarządzanie przez nie – np. Auchan.

 

Aby prawidłowo przeanalizować popyt danej stacji paliw, należy zbadać potencjał lokalizacyjny z uwzględnieniem liczby pojazdów, liczby samochodów osobowych, liczby mieszkańców w danej jednostce administracyjnej, obliczyć współczynnik liczby samochodów osobowych na 1000 mieszkańców, uwzględnić liczbę mieszkańców w mieście/ gminie/ powiecie, wyszczególnić średni roczny przebieg samochodów osobowych, wyszczególnić średnie zużycie paliw na 100 km. Konsekwencją powyższego będzie popyt na paliwa generowany na obszarze miasta/ gminy/ powiatu przez samochody osobowe. Pod uwagę wziąć należy także liczbę stacji konkurencyjnych w obszarze. Z powyższego wyliczyć można średnią roczną sprzedaż paliw na stacji. Dane z wyliczeń powinny być zbliżone do faktycznej sprzedaży osiąganej przez wycenianą stację paliw. Marża ze sprzedaży stacji paliw w zależności od lokalizacji powinna wynosić 25-35 gr/litr. Niestety jednak niewielu stacjom paliw udaje się ten wynik osiągnąć.

Warto podkreślić, że przykładowa stacja paliw składa się z pawilonu stacji paliw, wiaty nad dystrybutorami, zbiorników, kompresora, agregatu prądotwórczego, pompy głębinowej, dystrybutorów, dróg, placów i podjazdów, hydroforni, garaży, instalacji tankowania gazu, instalacji AD BLUE, instalacji hydroforni, instalacji paliwowych, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, studni głębinowej, separatora, instalacji elektrycznej, przyłączy, systemu kasowego, systemu kontrolno-pomiarowego, systemu monitoringu wód podziemnych, pylonu cenowego, sprzętu p. poż., systemu telewizji przemysłowej i ogrodzenia.

 

Rzeczoznawca Majątkowy Adam Korczak brał czynny udział w szkoleniu organizowanym przez Zachodniopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Szczecinie w dniu 14 kwietnia 2018 r. Szkolenie miało na celu przygotowanie nas (rzeczoznawców majątkowych) do wycen nieruchomości zabudowanych stacją paliw. Zamawiający wycenę może skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego, który wykona operat zgodnie z najwyższymi standardami zawodowymi.

Serdecznie zapraszam.