ul. Stefana Lewandowskiego 13/1,
70-237 Szczecin

+48 533 559 559
zkrm01@wp.pl

Lokale

Wycena nieruchomości lokalowych

Budynki

Wycena nieruchomości zabudowanych

Grunty

Wycena gruntów niezabudowanych

Komercyjne

Wycena nieruchomości komercyjnych

Wycena nieruchomości zabudowanych stacją paliw

 

Stacje paliw, podobnie jak inne typy nieruchomości komercyjnych, podlegają obrotowi na wolnym rynku przez inwestorów, którzy zawsze uwzględniają potencjał generowania przychodu przez te nieruchomości według stanu aktualnego, jak i stanu w przyszłości. Do wyceny stacji paliw stosujemy metodę zysków (wyjątkiem jest podejście porównawcze dla potrzeb skarbowo-podatkowych), w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem. Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

Rynek stacji paliw rządzi się jednak swoimi, specyficznymi prawami. Nierzadko mamy do czynienia ze stacjami paliw, które działają samodzielnie, uzyskując dochód ze sprzedaży paliw i działalności handlowo-usługowej oraz w udziałach, uzyskując wpływy właściciela ze sprzedaży paliw i odrębnie użytkownika działalności handlowo-usługowej lub też stanowią większą część kompleksu nieruchomości, np. Miejsca Obsługi Podróżnych działających przy drogach szybkiego ruchu bądź Centra Handlowe w większych miejscowościach.

Definicja formalna stacji paliw jest zawarta w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie.

Zgodnie z definicją zawartą w § 1 pkt 2 rozporządzenia stacja paliw płynnych to „obiekt budowlany, w skład którego mogą wchodzić: budynek, podziemne zbiorniki magazynowe paliw płynnych, podziemne lub nadziemne zbiorniki gazu płynnego, odmierzacze paliw płynnych i gazu płynnego, instalacje technologiczne, w tym urządzenia do magazynowania i załadunku paliw płynnych oraz gazu płynnego, instalacje wodno-kanalizacyjne i energetyczne, podjazdy i zadaszenia oraz inne urządzenia usługowe i pomieszczenia pomocnicze”.

Zgodnie z definicją zawartą w § 97 pkt 1 rozporządzenia stacje paliw płynnych powinny być wyposażone w:

„1) instalacje kanalizacyjne i inne urządzenia zabezpieczające przed przenikaniem produktów naftowych do gruntu, wód powierzchniowych i gruntowych;

2) urządzenia do pomiaru i monitorowania stanu magazynowanych produktów naftowych;

3) urządzenia do sygnalizacji wycieku produktów naftowych do gruntu, wód powierzchniowych i gruntowych;

4) urządzenia zabezpieczające przed emisją par produktów naftowych I klasy do powietrza atmosferycznego w procesach zasilania zbiorników magazynowych stacji paliw płynnych;

5) urządzenia służące do odzyskiwania par produktów naftowych I klasy ulatniających się podczas ich wydawania do zbiornika pojazdu i przekazujące te pary do zbiornika magazynowego tych produktów lub do odmierzacza paliw płynnych”.

 

Podstawowym pytaniem przy wycenie nieruchomości zabudowanych stacja paliw jest czy wycenie podlega nieruchomość sama w sobie jako stacja paliw czy też jako przedsiębiorstwo lub jego część. Dodatkową kwestią jest wycena ruchomego wyposażenia stacji paliw. W większości przypadków zbywane są bowiem ruchomości i wartości niematerialne i prawne. W związku z tym wyróżniamy następujące typu transakcji:

- stacje paliw zbywane jako przedsiębiorstwa lub zorganizowane części tych przedsiębiorstw,

- stacje paliw zbywane jako nieruchomości zabudowane wraz z wyposażeniem,

- stacje paliw zbywane jako nieruchomości zabudowane bez wyposażenia.

 

Na rynkowe rozróżnienie stacji paliw wskazuje Polska Organizacja Przemysłu i Handlu Naftowego (POPiHN):

- działające w sieciach koncernów paliwowych krajowych – Orlen, Lotos;

- działające w sieciach koncernów paliwowych zagranicznych – np. BP, Neste;

- działające w sieciach niezależnych operatorów – np. Delfin, Huzar, PKS;

- działające w sieciach sklepowych i zarządzanie przez nie – np. Auchan.

 

Aby prawidłowo przeanalizować popyt danej stacji paliw, należy zbadać potencjał lokalizacyjny z uwzględnieniem liczby pojazdów, liczby samochodów osobowych, liczby mieszkańców w danej jednostce administracyjnej, obliczyć współczynnik liczby samochodów osobowych na 1000 mieszkańców, uwzględnić liczbę mieszkańców w mieście/ gminie/ powiecie, wyszczególnić średni roczny przebieg samochodów osobowych, wyszczególnić średnie zużycie paliw na 100 km. Konsekwencją powyższego będzie popyt na paliwa generowany na obszarze miasta/ gminy/ powiatu przez samochody osobowe. Pod uwagę wziąć należy także liczbę stacji konkurencyjnych w obszarze. Z powyższego wyliczyć można średnią roczną sprzedaż paliw na stacji. Dane z wyliczeń powinny być zbliżone do faktycznej sprzedaży osiąganej przez wycenianą stację paliw. Marża ze sprzedaży stacji paliw w zależności od lokalizacji powinna wynosić 25-35 gr/litr. Niestety jednak niewielu stacjom paliw udaje się ten wynik osiągnąć.

Warto podkreślić, że przykładowa stacja paliw składa się z pawilonu stacji paliw, wiaty nad dystrybutorami, zbiorników, kompresora, agregatu prądotwórczego, pompy głębinowej, dystrybutorów, dróg, placów i podjazdów, hydroforni, garaży, instalacji tankowania gazu, instalacji AD BLUE, instalacji hydroforni, instalacji paliwowych, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, studni głębinowej, separatora, instalacji elektrycznej, przyłączy, systemu kasowego, systemu kontrolno-pomiarowego, systemu monitoringu wód podziemnych, pylonu cenowego, sprzętu p. poż., systemu telewizji przemysłowej i ogrodzenia.

 

Rzeczoznawca Majątkowy Adam Korczak brał czynny udział w szkoleniu organizowanym przez Zachodniopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Szczecinie w dniu 14 kwietnia 2018 r. Szkolenie miało na celu przygotowanie nas (rzeczoznawców majątkowych) do wycen nieruchomości zabudowanych stacją paliw. Zamawiający wycenę może skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego, który wykona operat zgodnie z najwyższymi standardami zawodowymi.

Serdecznie zapraszam.